2015年3月31日

目  录

一、大连市概况

二、大连市高尔夫球市场趋势

2.1高尔夫球行业发展态势

2.2大连高尔夫球场分布

三、大连金石高尔夫球场项目概况

3.1球场股东及历史沿革

3.2球场得天独厚的自然资源优势

3.3球场的规划与开发情况

3.4球场的经营与管理

四、大连金石高尔夫球场价值分析

4.1球场未来的经营价值

4.2球场未来会员证销售的价值

4.3球场未来开发高端别墅等房地产的价值

五、球场涉及债务情况

六、资产处置方案（预案）

一、大连市概况

大连市位于辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，辖区面积13237 平方公里、人口670万，是中国15个副省级城市之一。大连市国民经济持续快速增长，2013年全市实现生产总值7820亿元，是东北重要的金融、重工、旅游中心及最大的港口城市。同时，大连冬无严寒，夏无酷暑，有“北方明珠”、“浪漫之都”之称，先后获国际花园城市、中国最佳旅游城市等荣誉，市区内星海广场、棒棰岛、老虎滩海洋公园、金石滩度假区等均为国家5A级风景区。

二、大连市高尔夫球市场趋势

2.1高尔夫球行业发展态势

近年来我国经济持续快速发展，带动了高尔夫运动的普及与推广。调查资料表明，目前高尔夫俱乐部入会消费人群已突破100万人，并且每年以10%的比例增长。在高尔夫作为商界成功人士、社会名流喜爱的高尚运动同时，与之关联的国际会务、高球巡回赛、高尔夫旅游、高尔夫房地产等产业蓬勃发展，成为该行业向纵深发展的契机。未来随着高尔夫球运动的加快推广，该项运动的独特魅力将不可估量；高尔夫行业未来将成为引导市场高端消费、带动相关产业发展的重要引擎，并带动上下游相关产业链的蓬勃发展。

2.2大连高尔夫球场分布

近年来，受夏季达沃斯论坛等国际会议在大连举办、国务院批准大连建设为东北亚国际航运中心等重大政策影响，大连作为东北重要的政治、经济中心地位不断提高，各方资金积极在大连抢占球场稀缺资源（2009年大连友谊集团开发的金石谷球场建成、2014年大连海昌集团开发的广鹿岛高尔夫球场开业）。

大连高尔夫球场主要分布于大连市郊甘井子区及金石滩旅游度假区，多为山景、海景类型18洞或36洞的标准球场。目前开业的球场有8个，其中有代表性的球场有大连金石高尔夫球场、大连西郊高尔夫球场、大连夏丽高尔夫球场，大连红旗谷高尔夫球场、大连湾山高尔夫球场。大连金石高尔夫球场（以下简称“金石球场”）以其三面环海的半岛自然景观多次被评为“国内最佳自然景观球场”、成为与大连足球齐名的“大连名片”，属国内一流高尔夫球场，在国际上也享有较高知名度。

三、大连金石高尔夫球场项目概况

3.1球场股东及历史沿革

大连金石高尔夫俱乐部有限公司（即金石球场）于1993年成立，现有注册资本1.6亿，资产总额2.8亿，原为中港合资企业，初始股东为中安置业有限公司（占股75%）及丹东新友谊股份有限公司（占股25%）。2006年球场股权转让，现股东为招商银行股份有限公司（占股75%）及辽河石油勘探局（占股25%），主营业务为经营高尔夫球场、中餐、球具、球车租赁等。

3.2球场得天独厚的自然资源优势

大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北部黄海之滨，距市中心50公里。该度假区于1992年经国务院批准建立，现已开发成为包括主题公园、旅游度假、滨海高尔夫、商业中心、医院、学校等若干功能区的综合度假胜地。金石球场即位于该度假区的东部景区内。

金石球场距大连市中心58公里，仅40分钟车程。同时，球场距大连国际机场56公里，距北京、韩国首尔仅1小时航程，距香港、日本东京、大阪、仙台等地约3小时航程，区位优势及交通条件均十分优越。

球场拥有近2800亩的整个半岛，三面环海，一面依山，蜿蜒绵长的半岛沿线汇聚了森林、山脉、大海三种自然景观，是国内罕见的海滨球场。设计师充分利用金石滩天然海岸景致和独特的丘陵地貌合理布局，令整个球场气势恢宏、绵延迭宕，其中7条球道被列入世界球道100佳。最著名的7号洞发球区位于伸入海面的一处山岩岬角上，击球时因海面风速不断变化而充满挑战性，被称为"魔鬼球道”。

3.3球场的规划与开发情况

金石球场占地186万平方米（2790亩），土地使用权性质为国有出让，用途为综合用地（高尔夫球场、附属会馆、宾馆、游乐场等），使用年限50年。土地取得时间从1993年-2000年不等。其中20万平方米土地未取得土地使用证，其余土地均有国有土地使用权证。

按总体规划，球场分为一、二两期开发（一期113万㎡，二期73万㎡），计划建造36洞标准球道、以及会所、别墅、酒店、游乐场、海滩浴场等完善的配套设施。

球场现已建成36洞国际比赛标准球场，占地面积1800亩。一期18洞于1996年建成，由美国著名高尔夫球场设计大师皮特·汤姆逊设计，全长球场还预留有54万㎡别墅开发用地（一期44万㎡、二期10万㎡），目前未获规划批文（附：球场开发情况）

3.4球场的经营与管理

球场现有员工300余人。自1996年开业以来，球场已稳定经营18年，期间不断规范管理，已建立起了较为科学、完善的企业内部管理体系，形成了由运营部、市场部、财务部等组成的拥有多年高尔夫球管理经验的管理和技术团队。

球场开业以来一直受到众多国内外的高尔夫球爱好者的青睐，目前，球场会员约700名（其中公司卡88万/张；个人卡40万/张，年费1500元/张）。球场同时还通过赛事赞助、与国内外旅行社合作等方式，每年吸引来球场打球的客人稳定在3—4万人左右，形成了以打球、会员证、会费、门票等为主较为稳定的收入来源。近年来，管理团队精耕细作、不断提升服务水平，会员人均消费水平逐年提高，球场整体经济效益不断提升（附：球场近四年经营情况分析表）。

四、大连金石高尔夫球场价值分析

4.1球场未来的经营价值

球场未来经营价值以打球、商店消费、会员证及年费、门票等收入项目为主。球场经营管理较为成熟、收入较为稳定，年均保持在3000万左右；未来通过开发夜间灯光球场、提高会员年费、提高餐饮及其他消费项目服务水平将会进一步增加球场收入。

4.2球场未来会员证销售的价值

按一般估算，36洞球场可销售会员证约为2000张。目前球场实际售出会员证约700张，初步估算还可发售700张。按目前会员证价格（个人会员证40万元/张）静态预测，球场会员证销售收入2.8亿。按30%比率扣除税费，会员证静态价值约2亿。在未来管理提升、球场设施进一步升级情况下，会员证的内在价值及售价也将会进一步提升。

4.3球场未来开发高端别墅等房地产的价值

目前，大连市别墅均价已突破2万元/㎡，高端高尔夫球场别墅更是价格飙升、甚至一房难求。未来受经济总量发展及消费需求升级的带动，大连高端高尔夫别墅房地产将迎来黄金发展时机（附：大连近期发售别墅情况）

据了解，金石滩国家旅游度假区内目前已无商业用地可供出让，球场土地作为稀缺资源未来增长潜力无限。房地产开发将是未来球场最核心的利润增长点。如球场54万㎡别墅开发预留用地能获得规划批文进行开发，保守估计将能带来十多亿元的巨额利润。

五、球场涉及债务情况

球场目前涉及的债务包括银行贷款、政府地价款等。其中，招商银行抵押贷款4.54亿元，大连当地金融机构贷款本金2.63亿元，政府地价款1.8亿元，债务共计约9亿元。

六、资产处置方案（预案）

1、处置标的：大连金石高尔夫俱乐部有限公司100%股权及招商银行所享有的4.54亿元抵押债权。

2、资产受让对象：优秀房地产、高尔夫球开发企业，全国性金融机构，大型产业基金、投资公司、资产管理公司等。

招商银行联系人：

陈涛（0755-86206919）；王辉（0755—86206971）

以上资料仅供相关方参考，不作为招商银行任何形式的承诺。