股权

 

 

 

 

 


2015年3月31日


 

一、大连市概况

 

二、大连市高尔夫球市场趋势

 

2.1高尔夫球行业发展态势

 

2.2大连高尔夫球场分布

 

三、大连金石高尔夫球场项目概况

 

3.1球场股东及历史沿革

 

3.2球场得天独厚的自然资源优势

 

3.3球场的规划与开发情况

 

3.4球场的经营与管理

 

四、大连金石高尔夫球场价值分析

 

4.1球场未来的经营价值

 

4.2球场未来会员证销售的价值

 

4.3球场未来开发高端别墅等房地产的价值

 

五、球场涉及债务情况

 

六、资产处置方案(预案)

一、大连市概况

大连市位于辽东半岛南端,地处黄渤海之滨,辖区面积13237 平方公里、人口670万,是中国15个副省级城市之一。大连市国民经济持续快速增长,2013年全市实现生产总值7820亿元,是东北重要的金融、重工、旅游中心及最大的港口城市。同时,大连冬无严寒,夏无酷暑,有“北方明珠”、“浪漫之都”之称,先后获国际花园城市、中国最佳旅游城市等荣誉,市区内星海广场棒棰岛老虎滩海洋公园、金石滩度假区等均为国家5A级风景区。

二、大连市高尔夫球市场趋势

2.1高尔夫球行业发展态势

近年来我国经济持续快速发展,带动了高尔夫运动的普及与推广。调查资料表明,目前高尔夫俱乐部入会消费人群已突破100万人,并且每年以10%的比例增长。在高尔夫作为商界成功人士、社会名流喜爱的高尚运动同时,与之关联的国际会务、高球巡回赛、高尔夫旅游、高尔夫房地产等产业蓬勃发展,成为该行业向纵深发展的契机。未来随着高尔夫球运动的加快推广,该项运动的独特魅力将不可估量;高尔夫行业未来将成为引导市场高端消费、带动相关产业发展的重要引擎,并带动上下游相关产业链的蓬勃发展。

2.2大连高尔夫球场分布

近年来,受夏季达沃斯论坛等国际会议在大连举办、国务院批准大连建设为东北亚国际航运中心等重大政策影响,大连作为东北重要的政治、经济中心地位不断提高,各方资金积极在大连抢占球场稀缺资源(2009年大连友谊集团开发的金石谷球场建成、2014年大连海昌集团开发的广鹿岛高尔夫球场开业)。

大连高尔夫球场主要分布于大连市郊甘井子区及金石滩旅游度假区,多为山景、海景类型18洞或36洞的标准球场。目前开业的球场有8个,其中有代表性的球场有大连金石高尔夫球场、大连西郊高尔夫球场、大连夏丽高尔夫球场,大连红旗谷高尔夫球场、大连湾山高尔夫球场。大连金石高尔夫球场(以下简称“金石球场”)以其三面环海的半岛自然景观多次被评为“国内最佳自然景观球场”、成为与大连足球齐名的“大连名片”,属国内一流高尔夫球场,在国际上也享有较高知名度。

三、大连金石高尔夫球场项目概况

3.1球场股东及历史沿革

大连金石高尔夫俱乐部有限公司(即金石球场)于1993年成立,现有注册资本1.6亿,资产总额2.8亿,原为中港合资企业,初始股东为中安置业有限公司(占股75%)及丹东新友谊股份有限公司(占股25%)。2006年球场股权转让,现股东为招商银行股份有限公司(占股75%)及辽河石油勘探局(占股25%),主营业务为经营高尔夫球场、中餐、球具、球车租赁等。

3.2球场得天独厚的自然资源优势

大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北部黄海之滨,距市中心50公里。该度假区于1992年经国务院批准建立,现已开发成为包括主题公园、旅游度假、滨海高尔夫、商业中心、医院、学校等若干功能区的综合度假胜地。金石球场即位于该度假区的东部景区内。

金石球场距大连市中心58公里,仅40分钟车程。同时,球场距大连国际机场56公里,距北京、韩国首尔仅1小时航程,距香港、日本东京、大阪、仙台等地约3小时航程,区位优势及交通条件均十分优越。

球场拥有近2800亩的整个半岛,三面环海,一面依山,蜿蜒绵长的半岛沿线汇聚了森林、山脉、大海三种自然景观,是国内罕见的海滨球场。设计师充分利用金石滩天然海岸景致和独特的丘陵地貌合理布局,令整个球场气势恢宏、绵延迭宕,其中7条球道被列入世界球道100佳。最著名的7号洞发球区位于伸入海面的一处山岩岬角上,击球时因海面风速不断变化而充满挑战性,被称为"魔鬼球道”。

3.3球场的规划与开发情况

金石球场占地186万平方米(2790亩),土地使用权性质为国有出让,用途为综合用地(高尔夫球场、附属会馆、宾馆、游乐场等),使用年限50年。土地取得时间从1993年-2000年不等。其中20万平方米土地未取得土地使用证,其余土地均有国有土地使用权证。

按总体规划,球场分为一、二两期开发(一期113万㎡,二期73万㎡),计划建造36洞标准球道、以及会所、别墅、酒店、游乐场、海滩浴场等完善的配套设施。

球场现已建成36洞国际比赛标准球场,占地面积1800亩。一期18洞于1996年建成,由美国著名高尔夫球场设计大师皮特·汤姆逊设计,全长球场还预留有54万㎡别墅开发用地(一期44万㎡、二期10万㎡),目前未获规划批文(附:球场开发情况)

项目

单位

数量

备注

规划总用地

万平米

186

球道用地

万平米

80

会所

平米

2000

办公楼

平米

3910

配套物业(仓库等)

平米

5000

别墅

平米

5000

另有54万㎡预留用地

 

3.4球场的经营与管理

球场现有员工300余人。自1996年开业以来,球场已稳定经营18年,期间不断规范管理,已建立起了较为科学、完善的企业内部管理体系,形成了由运营部、市场部、财务部等组成的拥有多年高尔夫球管理经验的管理和技术团队。

球场开业以来一直受到众多国内外的高尔夫球爱好者的青睐,目前,球场会员约700名(其中公司卡88万/张;个人卡40万/张,年费1500元/张)。球场同时还通过赛事赞助、与国内外旅行社合作等方式,每年吸引来球场打球的客人稳定在3—4万人左右,形成了以打球、会员证、会费、门票等为主较为稳定的收入来源。近年来,管理团队精耕细作、不断提升服务水平,会员人均消费水平逐年提高,球场整体经济效益不断提升(附:球场近四年经营情况分析表)。

项目

2010年度

2011年度

2012年度

2013年度

总资产(万元)

31829

30300

29475

28433

营业收入(万元)

2844

3139

2977

2622

来场人数(人次)

38764

37474

34064

30314

人均消费额(元)

610

699.63

721.80

744

四、大连金石高尔夫球场价值分析

4.1球场未来的经营价值

球场未来经营价值以打球、商店消费、会员证及年费、门票等收入项目为主。球场经营管理较为成熟、收入较为稳定,年均保持在3000万左右;未来通过开发夜间灯光球场、提高会员年费、提高餐饮及其他消费项目服务水平将会进一步增加球场收入。

4.2球场未来会员证销售的价值

按一般估算,36洞球场可销售会员证约为2000张。目前球场实际售出会员证约700张,初步估算还可发售700张。按目前会员证价格(个人会员证40万元/张)静态预测,球场会员证销售收入2.8亿。按30%比率扣除税费,会员证静态价值约2亿。在未来管理提升、球场设施进一步升级情况下,会员证的内在价值及售价也将会进一步提升。

4.3球场未来开发高端别墅等房地产的价值

目前,大连市别墅均价已突破2万元/㎡,高端高尔夫球场别墅更是价格飙升、甚至一房难求。未来受经济总量发展及消费需求升级的带动,大连高端高尔夫别墅房地产将迎来黄金发展时机(附:大连近期发售别墅情况)

项目

红旗谷高尔夫一期

红旗谷高尔夫二期

西郊高尔夫庄园

红星海世界观

类型

联排别墅

独栋别墅

联排、独栋别墅

独栋别墅

位置

甘井子红旗街

甘井子红旗街

甘井子岔鞍路

开发区海滨路

均价

23500

27000

22000

26000

发售时间

2013

2014

2014

2012

据了解,金石滩国家旅游度假区内目前已无商业用地可供出让,球场土地作为稀缺资源未来增长潜力无限。房地产开发将是未来球场最核心的利润增长点。如球场54万㎡别墅开发预留用地能获得规划批文进行开发,保守估计将能带来十多亿元的巨额利润。

五、球场涉及债务情况

球场目前涉及的债务包括银行贷款、政府地价款等。其中,招商银行抵押贷款4.54亿元,大连当地金融机构贷款本金2.63亿元,政府地价款1.8亿元,债务共计约9亿元。

六、资产处置方案(预案)

1、处置标的:大连金石高尔夫俱乐部有限公司100%股权及招商银行所享有的4.54亿元抵押债权。

2、资产受让对象:优秀房地产、高尔夫球开发企业,全国性金融机构,大型产业基金、投资公司、资产管理公司等。

招商银行联系人:

陈涛(0755-86206919);王辉(0755—86206971)

以上资料仅供相关方参考,不作为招商银行任何形式的承诺。

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